Ўзбекистондаги уйлар нархи нега кескин қимматлашяпти?

Иқтисодий тадқиқотлар ва ислоҳотлар маркази маълумотларига кўра, 2022 йилнинг январь-август ойларида уй-жой нархлари Тошкент шаҳрида 13 фоизга, республика бўйича 7 фоизга қимматлаган. Марказий банк таҳлилларига кўра, жорий йилнинг I чорагида бирламчи бозордаги нархларнинг ошиши 4,6 фоизни, II чоракда 2,4 фоизни, иккиламчи бозордаги нархларнинг ошиши I чоракда 10 фоизни, II чоракда 2 фоизни ташкил этган.

1 июль ҳолатига, ҳудудлар кесимида бирламчи бозордаги уй-жой нархларининг энг баланд ўртача қиймати Тошкент шаҳри (1 кв метр учун 9 млн 9 минг сўм), Самарқанд (8 млн 16 минг сўм) ва Тошкент (5 млн 568 минг сўм) вилоятларида, энг паст нархлар эса Хоразм (3 млн 168 минг сўм), Жиззах (3 млн 495 минг сўм) ва Сирдарё (3 млн 557 минг сўм) вилоятларида қайд этилган.

1 сентябрь ҳолатига, ҳудудлар кесимида иккиламчи бозордаги уй-жой нархларининг энг баланд ўртача қиймати Тошкент (1 кв метр учун 836 доллар), Самарқанд (568 доллар) ва Навоий (475 доллар) шаҳарларида, энг паст нархлар эса Нукус (305 доллар), Жиззах (310 доллар) ва Гулистон (311 доллар) шаҳарларида қайд этилган.

Нима учун уй-жой нархи кескин ошиб кетди?

Сўнгги 5 йил ичида Ўзбекистонда кўчмас мулк нархи кескин қимматлашди. Масалан, 2018 йилда давлат экспертиза хулосасига кўра, кўп квартирали уй-жойларнинг 1 м кв нархи 3 млн 982 минг сўмни ташкил этган бўлса, ҳозирги кунда бу кўрсаткич 9 млн сўмдан юқори. Бунга бир қанча омиллар таъсир қилган бўлиши мумкин.

Биринчидан, асосий қурилиш материаллари нархининг ошиши. Хусусан, 2017 йилда цементнинг 1 тоннаси 135 минг сўмни, 2018 йилда 305 минг сўмни ташкил этган бўлса, жорий йилнинг 27 сентябрь ҳолатига биржа савдоларида 1 тонна цемент 602 минг сўмдан сотилмоқда.

Шунингдек, валюта сиёсатини либераллаштириш натижасида импорт қилинадиган қурилиш материаллари ва анжомлари нархининг қимматлашиши ҳам уй-жой қурилиши нархларининг кўтарилишига таъсир ўтказган.

Иккинчидан, урбанизация жараёнининг кучайиши. Охирги йилларда урбанизация рағбатлантирилмоқда, шаҳарлашув кенгаймоқда. Туман ва вилоят марказлари, шунингдек, пойтахтнинг ҳам кенгайиши контекстида уй-жойга талаб ортиши юз бермоқда. Агарда урбанизация Ўзбекистонда аввалроқ бошланганда эди, талаб ҳам аввалроқ ошган бўларди. Ҳозир урбанизация билан боғлиқ йиғилиб бораётган талабнинг қондирилиши фонида кўчмас мулк нархлари кескин ошиб кетди.

Учинчидан, ўрта синф – уй-жойга нисбатан талаб ҳосил қиладиган энг катта қатлам. Бу тоифадаги одамлар салмоғининг нисбатан ошиши ва йиллар давомида оғриқли муаммо бўлган, узлуксиз танқидларга учраган “прописка” тизимининг бекор қилиниши сабабли бошқа ҳудудлардаги фуқароларнинг Тошкент шаҳри ёки вилоятида ишлаши ва кўчмас мулк харид қилиши учун имконият ва рағбат пайдо бўлди.

Бундан ташқари яна бир қанча жиҳатлар яқин истиқболда уй-жой нархларининг янада қимматлашишига таъсир кўрсатиши мумкин. Ҳукуматнинг тегишли қарори билан фуқароларнинг ўзига тегишли ерларни хусусийлаштириш тартиби тасдиқланди, яъни бундан кейинги даврда ернинг бозор нархи шаклланади. Бу эса ер нархининг жуда юқори суръатда қимматлашишига олиб келмоқда. Ўз навбатида, таннархнинг ошиши квартиралар баҳосига ҳам таъсир ўтказади.

Шунингдек, президент қарори билан 2022 йил 1 ноябрдан “коробка” ҳолатидаги уй-жойлар учун ипотека кредитлари ҳамда субсидия ажратишга рухсат берилади. Бу ҳам бозордаги мавжуд талабни янада ошириши мумкин.

Хавфсиз актив сифатида кўчмас мулкка бўлган талабнинг ўсиб бораётгани геосиёсий беқарорлик фонида девальвация кутилмаларининг ортиши, икки хонали инфляция ҳам уй-жой нархларига босим ўтказишда давом этиши мумкин.

Қўшни давлатларда нархлар қандай?

Жорий йилнинг июль ҳолатига кўра, Марказий Осиё мамлакатлари пойтахтларида 1 кв метр кўчмас мулк нархи қуйидагича:

• Ашхободда – 2867 доллардан 3055 долларгача;
• Остонада – 835 доллардан 1100 долларгача;
• Бишкекда – 830 доллардан 900 долларгача;
• Тошкентда – 825 доллардан 900 долларгача;
• Душанбеда – 405 доллардан 650 долларгача.

Ижара нархлари

Уй-жой харид қилиш нархларининг қимматлашаётгани ортидан Тошкент шаҳрида уй-жой ижараси бозори ўсяпти. Бир томондан, пойтахтга кириб келаётган хорижликлар ва мамлакат фуқароларининг сони сезиларли даражада ортиб бораётган бўлса, бошқа томондан тобора кўплаб уй эгалари кўчмас мулкни ижарага бериш билан шуғулланишни бошлади. Ижара бизнесининг даромадлилиги (rental yields – уйни ижарага бериш орқали бир йилда олинадиган даромад) Тошкент шаҳри учун 10 фоизни ташкил этади, яъни сотиб олинган хонадон 10 йилда ўз қийматини тақдим этади. Таққослаш учун, бу рақам Руминияда 6 фоизга, Польшада 5 фоизга, Германияда 3 фоизга, Туркияда эса 2 фоизга тенг.

ПМТИ экспертларининг июль-август ойидаги таҳлилларига кўра, Тошкентда ўртача ижара нархи 339 долларга тенг.

Расмий маошлари ошкор қилинадиган бюджет ходимлари мисолида даромадлар ва ижара нархларини таққослаб кўрамиз:

Ёш оила бошлиғи шифокор, аёли ўқитувчи, бир нафар ёш боласи бор. Эр тахминан 2,4 млн сўм (соғлиқни сақлаш соҳасидаги ўртача иш ҳақи), аёли эса 2,5 млн сўм маош олишади. Агар улар минимал баҳодаги бюджет вариантида ижарада яшасалар ҳам оила даромадининг тахминан 75 фоизи ижарага сарфланиши зарурлиги аён бўлади. Қолган қисми рўзғорга етадими-йўқми, жавоб кундек равшан.

Ҳозирда Ўзбекистонга Россия ва Украинадан жуда кўпчилик вақтинча (балки доимий) яшаш учун келмоқда. Уларнинг аксарияти ижарага хонадонлар олиши ижара секторида жиддий ўсишни ва тақчилликни юзага келтирди. Шунингдек, балки ижара қимматлигидан, балки келгуси режаларни Ўзбекистон билан боғлаш туфайли кўчмас мулк сотиб олаётганлари ҳам бор. Бу ҳам балки вақтинча, балки давомли талабни ҳосил қилиб турибди ва нархларнинг ошишига таъсир қилмоқда. Йил бошидан буён Россиядан чиқиб кетганлар томонидан Озарбойжон, Арманистон, Грузия, Қозоғистон ва Ўзбекистонда кўчмас мулк сотиб олиш ёки ижарага олиш бўйича сўровлар сони ўтган йилга нисбатан 2,2 баробар ошган.

Хулоса

Тошкентда уй-жой ва ижара нархлари аҳоли даромадларига нисбатан сезиларли қиммат. Ўртача хонадон сотиб олиш учун аҳоли жон бошига тўғри келадиган ЯИМнинг 50 баробари миқдорида пул сарфлаш керак. Аммо айни ҳолатда бозор қоидаларини бузиб, квартираларнинг нархини сунъий туширишга уриниш ҳам салбий таъсир қилиши мумкин. Бунда, уй-жой қурилиши бозоридан самарадорлик, яъни фойда олиш ниятидаги ўйинчилар чиқиб кетади. Уй-жой қурилиши бозорига маблағ кирмай қўяди. Яъни инвесторлар (хорижий, маҳаллий) бозорни тарк этади. Тасаввур қилинг, агар сиз маълум товарнинг нархини белгилаб қўйсангиз, ўша товарни ишлаб чиқаришга бўлган рағбат йўқолади.

Давлатнинг асосий вазифаси – аҳоли даромадларини ошириш учун инклюзив иқтисодий ўсишни таъминлаш, асосий эҳтиёж бўлмиш уй-жой нархлари жуда баландлиги шароитида бошқа товарларнинг сунъий равишда қиммат бўлиб туришига қарши курашиш (монополиялар), қурилиш материаллари бозорининг очиқлигини ва унда юқори рақобатни таъминлаш, уй-жой қурувчилари учун зарур инфраструктурани яратиш бўлиши лозим.

Достон Аҳроров тайёрлади.