Как решает жилищные проблемы самая густонаселённая страна Ближнего Востока – Бахрейн?

С ростом числа населения, соответственно, повышается спрос на жильё. Естественно, что нарушение равновесия между спросом на жильё и его предложением может повлечь социально-экономические проблемы в стране. С учётом данного фактора, правительство Бахрейна разработало и из года в год совершенствует программы финансирования строительства жилья для своего населения, особенно для граждан со средним доходом.

Для сведения: Королевство Бахрейн является арабским государством, расположенным в Персидском заливе. Его площадь составляет 780 кв.км (для сопоставления, площадь города Ташкента - 334,8 кв.км). Число населения, по расчётам 2018 года, составляет около 1 млн 570 тысяч. Одной из причин поддержки правительством среднего класса является высокая арендная плата по отношению к другим арабским государствам. Средняя арендная плата за жильё составляет в месяц 780-1179 Бахрейнских динаров (2069-3127 долларов США). (Для сопоставления: в Саудовской Аравии, граничащей с Бахрейном, данный показатель равен 480-1620 Саудовских реалов (127-431 доллар).

Бахрейн является одним из считанных государств, эффективно внедряющих социальные программы строительства жилья (social house financing program). В 1970-е годы было создано министерство строительства жилья. На сегодняшний день по инициативе правительства более 130 тысяч жилых зданий были переданы владельцам.

Следует подчеркнуть, что пользователи программы строительства жилья должны являться гражданами Бахрейна. Расчёты показывают, что 65 процентов граждан воспользовались данной программой. Они получили субсидии для арендной платы, в основном, в целях финансирования строительства жилья или приобретения нового жилья (помощь/финансовая льгота).

В результате оказания жилищных услуг были созданы новые рабочие места. В частности, сферы строительства и связанные с ним сферы, отрасли финансов, недвижимого имущества стали развиваться быстрыми темпами в результате сильного стимулирования инвестиций в отрасль социального относительно дешёвого жилья. Согласно исследованиям, каждый Бахрейнский динар, вложенный в данную отрасль, принёс прибыль экономике как минимум в 1,72 раза больше (Multilpier Effect), и это стало важным фактором экономического роста инвестиций, направленных в отрасль жилья.

Успех проекта долгосрочного финансирования жилья в Бахрейне основывается на следующих факторах:

• Основным принципом государственной политики Бахрейна является повышение экономического благосостояния и национального прогресса;
• Правительство Бахрейна понимает значимость строительства достаточного количества жилья для стабильного развития, и рассматривает удовлетворение спроса населения на жильё как важную составную часть социально-экономической стабильности страны;
• Данный вопрос нашёл своё отражение в статье 9 конституции страны: «Государство стремится к обеспечению жильём граждан с ограниченным доходом»;
• Проект The Economic Vision 2030 (Экономика Бахрейна до 2030 года) учитывает тот факт, что строительство жилья для населения даст толчок всему экономическому развитию (то есть, рассматривает данную отрасль как катализатор). Конечно, это связано с наличием большой доли в сфере строительства жилья для населения, значимостью трудоустройства населения, предоставлением бизнес-возможностей для национальных и международных девелоперов;
• В целях удовлетворения спроса на жильё, в Плане действий правительства на 2019-2022 годы была установлена сдача владельцам ещё 25 000 квартир.

Следует отметить, что достижения Бахрейна, связанные с программами в области градостроительства и жилищного строительства, были признаны также на международном уровне. К примеру, в 2006 году премия ООН UN-Habitat по развитию жилищного строительства была вручена принцу Бахрейна Халифа ибн-Салман Аль-Халифа. Правительство Бахрейна с 1960-х годов возводит жилые комплексы.

Необходимо особо подчеркнуть, что правительство Бахрейна старается обеспечить своё население жильём. Население с ограниченным доходом также не осталось в стороне. Для такой категории граждан разработана специальная программа Mazaya.

Что представляет собой программа Mazaya?

Mazaya - это система финансирования жилья в рамках сотрудничества министерства жилья Бахрейна и Бахрейнского филиала Kuwait Finance House (одно из крупнейших исламских финансовых учреждений государства Кувейт), а также в соответствии с договором, заключённым между Национальным банком Бахрейна и Эскан-банком. Согласно данной программе, правительство Бахрейна обеспечивает предоставление определённой категории граждан финансовой помощи/льгот.

Основной целью программы обеспечения социальным жильём, начатой в 2014 году (далее именуется Mazaya) является помощь заявителям в получении средств в финансовых учреждениях для покупки социального жилья, а также, выделение финансовой помощи государством на покупку жилья.

Кто может воспользоваться программой?

Клиенты, имеющие право воспользоваться программой Mazaya, должны быть гражданами Бахрейна, быть в возрасте от 21 до 35 лет, а их месячный доход должен составлять от 600 до 1200 Бахрейнских динаров (средняя заработная плата в Бахрейне составляет 1480 Бахрейнских динаров). Представители населения, подходящие под эти категории, получают возможность приобретения жилья на срок до 25 лет.

Согласно недавним изменениям, возрастная граница была поднята до 50 лет. У людей такого возраста срок оплаты рассматривается в период до 60 лет. То есть, 40-летний гражданин может воспользоваться этой программой максимум в течение 20 лет (60-40=20), или 47-летний гражданин – в течение 13 лет (60-47=13).

В-третьих, пользователь программы, при любых обстоятельствах, должен быть гражданином Королевства Бахрейн.

В чём заключаются преимущества программы?

• Программа предоставляет своим пользователям ряд специальных преимуществ:
• Не приходится долго ждать после регистрации в программе. Если заявитель отвечает установленным требованиям, он вправе приобрести новое жильё сразу после подачи заявления;
• Разрешается приобретать квартиру или дом в любом жилом комплексе, утверждённом министерством;
• В соответствии с условиями исламских финансов, разрешается получить средства финансирования недвижимого имущества, в банках, участвующих в программе Mazaya;
• Пользователи программы каждый месяц оплачивают примерно 25 процентов своих доходов банкам в качестве ипотеки, остальные выплаты совершаются правительством.

В чём заключаются условия пользования программой?

Основные условия делятся на 3 части:

1.    При привлечении банковского финансирования, максимальным размером, который можно получить в долг, считается 90 000 Бахрейнских динаров (около 239 тысяч долларов США). Большинство банков не требуют начальные взносы, но некоторые банки могут запросить осуществление начального взноса в размере 5 или 10 процентов от общей стоимости квартиры.

2.    Самая высокая разрешённая цена жилья не должна превышать 120 000 Бахрейнских динаров. Если учитывать, что банки осуществляют финансирование в размере 90 000 Бахрейнских динаров, то, в случае приобретения имущества стоимостью 120 000 динаров, заявителю нужно будет заплатить разницу, то есть, 30 000 динаров.

3.    В рамках программы Mazaya можно приобрести жильё только в новостройках. Строящиеся здания или здания с незавершённым строительством не включены в программу.

Участники-девелоперы (организации-подрядчики по строительству жилья, недвижимого имущества)

Ряд известных прошедших аккредитацию девелоперов недвижимого имущества, внесены в программу Mazaya, и покупателям предоставлено право приобретения любого недвижимого имущества, зарегистрированного в программе.

Какая практика применяется исламскими банками для оказания помощи в приобретении недвижимости?

При финансировании исламскими банками недвижимого имущества, используются несколько продуктов исламских финансов (в традиционных банках эта практика известна под названием «Ипотечный кредит»):

1.    Мурабаха

Согласно условиям «мурабаха», исламский банк сначала приобретает жильё, выбранное клиентом, и берёт его на свой баланс (становится его владельцем). Затем, с учётом срока оплаты себестоимости жилья, добавляет свою надбавку, и продаёт его клиенту в рассрочку. После подписания сделки купли-продажи с владельцем недвижимости, жильё переходит в распоряжение клиента. Клиент в течение согласованного срока выплачивает банку стоимость жилья (ежемесячно или ежеквартально).

Скажем, стоимость жилья составляет 50 000 динаров. Исламский банк покупает его, и добавляет к его себестоимости, к примеру, 10 000 динаров. В результате, банк продаёт клиенту жильё за 60 000 динаров на срок 15 лет. Клиент ежегодно выплачивает банку 4000 динаров в течение 15 лет (60000/15).

2.    Уменьшающаяся мушарака

Согласно сделке «уменьшающаяся мушарака», клиент и исламский банк на основе взаимного партнёрства приобретают недвижимое имущество, и клиент обещает приобрести долю банка до окончания согласованного срока. В данной практике исламский банк получает прибыли не за счёт процентов, как традиционные банки, а за счёт арендной платы.

3.    Иджара Мунтахийя бит-тамлик (аренда, завершающаяся владением)

Ещё один метод, применяемый исламскими банками при финансировании жилья – это «Иджара Мунтахийя бит-тамлик». Данная схема схожа с финансовой арендой. Исламский банк приобретает выбранный клиентом дом, и сдаёт его в аренду клиенту на определённый период. К арендной плате присоединяется какая-то часть стоимости жилья. По завершению установленного срока и после осуществления всех платежей, жильё снимается с баланса банка и переходит во владение клиента.