«Ogohlantirilmay buzib tashlangan uylarni baholashda qiyinchiliklar yuzaga keladi». Soha mutaxassislari bilan suhbat

So‘nggi paytlarda aholining ham, davlat tashkiloti amaldorlarining ham diqqat markazi bir mavzuga qaratilmoqda. Bu – «snos» masalasidir. Yuridik va jismoniy shaxslarning ko‘chmas mulklari davlat ehtiyoji uchun olib qo‘yilayotgan hollarda davlat tomonidan kompensatsiya berilishi yuzasidan ko‘plab nizolar kelib chiqmoqda. Bu masalada eng katta mas'uliyat baholovchilarga tushadi. Ushbu soha vakillari kim va ular qanday majburiyat va huquqlarga ega?

Kun.uz ushbu masala yuzasidan Davlat aktivlarini boshqarish agentligida vakolatli mutaxassislar bilan suhbat o‘tkazdi. Mavzu yuzasidan agentlik baholash faoliyatining litsenziyalash boshqarmasi bosh mutaxassisi Mirjamol Mirkamalov va Baholovchi tashkilotlar assotsiatsiyasi raisi Odiljon Islamovdan fikr so‘radik.

— Hozirgi kunda «snos» ishlari juda avj olmoqda. Ko‘chmas mulkni baholashda aniq tamoyillar mavjudmi? Baholovchilar belgilagan narxlar har safar turlicha bo‘lishi mumkin. Buni me'yorlashtirishning imkoni bormi?

Odiljon Islamov: — Bugungi kunda baholash sohasida bir qator standartlar belgilangan va Adliya vazirligida ro‘yxatdan o‘tkazilgan. Shu bilan bir qatorda, ko‘chmas mulkni baholash to‘g‘risidagi standartlarimiz ham bor. «Snos» ishlarida aynan shu standartlar muhim rol o‘ynaydi. Bu standartlar bilan birga uning metodik qo‘llanmasi ham ro‘yxatdan o‘tkazilgan. Unda har bir bosqich tushuntiriladi. Qanday ishlashi, amalga oshirilish formulalarigacha ko‘rsatib o‘tilgan. Baholovchilar, asosan, shu standartlarga suyanib ishlashadi. Baholashning maqsadidan kelib chiqib boshqa huquqiy normalarni qo‘llash va qabul qila olish kerak. Masalan, «snos» bo‘yicha Uy-joy kodeksi, Yer kodeksi, Fuqarolik kodeksi, «Xususiy mulkning himoyasi to‘g‘risida»gi qonunlar bor. Agar bularning qaysidir birini baholovchi bilmasa, boshqa qonunni biladigan baholovchi bergan qiymat bilan farq qilishi mumkin. Faqatgina bu sabablar emas, boshqa omillar yuzaga chiqadi. Uning tajribasi, bugungi kunda internet tarmoqlarini ishlatish malakasi, u yerdan muhim axborotni to‘g‘ri topa olishi va ularni bozor qiymatlarida tahlil qila bilishi ham ta'sir qiladi.

— Baholash xizmatini olib boruvchi kadrlar sifati tekshirib boriladimi?

Mirjamol Mirkamalov: — Qonunchilik bo‘yicha baholovchilarga o‘ziga xos talablar keltirilgan. Baholovchi, albatta, o‘z faoliyati bo‘yicha oliy ma'lumotli bo‘lishi kerak, kamida bir yil baholovchi yordamchisi bo‘lib ishlagan bo‘lishi zarur. Malakasi haqida aytadigan bo‘lsak, maxsus kurslarni to‘liq o‘tagan bo‘lishi kerak. Undan so‘ng agentlikka baholovchi sertifikat olish uchun murojaat qilishi lozim. Tartib-qoidaga ko‘ra, baholovchi kadr har yili malaka oshirish kurslarida tayyorgarlik o‘tishi zarur.

— Ba'zi ma'lumotlarga ko‘ra, kredit olishdagi garov miqdori nomutanosib holda belgilanib, keyin kredit to‘lanmagach, banklarga jiddiy ziyon keltirilgan holatlar mavjud. Bunda baholovchi firibgarlar bilan til biriktirgan hisoblanmaydimi?

Odiljon Islamov: — Odatda bu holat garovning narxi baland qilib belgilanganda uchrab turadi. Mamlakat miqyosida minglab baholovchilar bor. Afsuski, bundaylari ham uchrab qoladi. Bizning assotsiatsiyamizda mana shunday holatlarga duch kelmaslik uchun qator ishlar olib boriladi. Masalan, a'zo-tashkilotlar, baholovchilarning o‘zlariga qat'iy talablar bor. Bundan tashqari, baholovchilar jamiyati mavjud. Ushbu jamiyatda ham bunday ishlarga yo‘l qo‘yilmasligi uchun jiddiy ishlar qilinadi. Lekin baholovchilar bunday jamiyatlarga a'zo bo‘lishi o‘z xohishiga ko‘radir. Uyushmagan holda, erkin faoliyat yurituvchi baholovchilar ham bor. Baholash faoliyati bo‘yicha litsenziya boshqarmasi tomonidan qator talablar qo‘yilgan. Bugungi talab va standartlardan chetga chiqsa, hisobotlari ekspertizadan o‘tkaziladi. Agar noqonuniy holatlar aniqlansa, baholovchining litsenziyasi bekor qilinadi.

— «Snos» masalalarida buziladigan ko‘chmas mulklarning asl narxi 300 million so‘m bo‘lsa, hokimliklar o‘z narxlatuvchi firmalariga baholatib 30 million so‘mga narx berilgan holatlar ham uchrab turmoqda...

Odiljon Islamov: — Baholash hisobotlarida hokimiyat yoki mulkdor norizo bo‘lgan joylarini ko‘rganman. Siz aytganchalik farqlarni ko‘rmaganman, lekin 30-40 foizlik farq uchrab turadi. Bunday vaziyatlarda ba'zi baholovchilarning tajribasi asosiy rol o‘ynaydi. Baholashda bir necha yondashuv mavjud. Birinchisi, xarajat bo‘lib, u oddiy matematika bilan hisoblanadi. Qurilishlarning texnik xarakteristikasi chiqarib qo‘yiladi. 1991 yildagi narxlar bilan va bu narxlarning qimmatlashish hisoblari indekslar asosida ko‘rib chiqiladi. Bunda katta farqlar bilan chiqmaydi. Bunda indekslar bilan yoki binoning yemirilish darajasida xatoga yo‘l qo‘yilishi mumkin.

Ikkinchi yondashuv – qiyosiy yondashuvdir. Bunda binoga o‘xshash mulklarning oldi-sotdisi bo‘yicha axborotni yoki taklif etilgan hisoblarni qidirib topib amalga oshiriladi. Bunday narxlarni topish juda mushkul. Bu bizning standartlarimizda ham ko‘rsatib o‘tilgan. Bunda savdolashishdagi narx tushishi, joylashgan joyidagi farqi va boshqa o‘zgarishlarini hisobga olib chiqariladi.

Aytmoqchimanki, bu usullarda siz aytganchalik katta farq bo‘lmaydi. Agarda juda katta farq chiqqan bo‘lsa, bu baholovchi bizning qatorimizdagi baholovchi emas. Bu firibgarlikka yoki biror qonunbuzilish holatiga aralashgan baholovchi hisoblanadi.

Mirjamol Mirkamalov: — «Baholash to‘g‘risida»gi qonunda aniq belgilab qo‘yilganki, mulkni baholashda mulkdorning o‘zi baholovchini chaqirishi mumkin. Baholashda hokimlik tavsiya qilgan baholash xizmati xulosasi bilan ish yuritishi majburiy emas. Agar e'tiroz kelib chiqsa, bu masala qonunchilikda juda aniq qilib belgilangan. Bunda o‘sha baholash to‘g‘risida ekspertiza o‘tkaziladi. Bu boshqa bir tashkilot tomonidan o‘tkaziladi. Ekspertizaning mazkur baholash to‘g‘risida haqqoniy yoki haqqoniy emas deya xulosasi chiqariladi. Bunda qiymatlar haqida gap ketmaydi. Bunda haqqoniylik masalasi hal etiladi. Agar bunda norozi bo‘lsa, sud tartibida shikoyat qilinadi. Sud masalani oydinlashtirish uchun bizning agentlikka murojaat etadi. Bizda komissiya mavjud. Baholash xulosasi ham, ekspertiza xulosasi ham ko‘rib chiqiladi.

— Hozirgi «snos»larda ogohlantirmasdan, kompensatsiya bermasdan buzib yuborgan holatlar ham uchramoqda. Bunday holda qanday qilib buzilgan uy qanday baholanadi?

Odiljon Islamov: — Hozirgi kundagi bor tartiblarda buzilgan uyni ko‘rib chiqish, ya'ni identifikatsiya qilishda muammolar yuzaga keladi. Baholash standartida shunday hollar borki, baholovchi to‘liq axborot ololmay qolsa, o‘shani cheklovchi shartlarni qo‘llagan holda baholashga to‘g‘ri keladi. Boshqa iloji yo‘q. Baribir qaysidir tashkilot uning qiymatini aniqlashi kerak. Bunday holatda joyiga chiqib o‘rganiladi va hozirgi kundagi jismoniy holati ko‘rib chiqiladi. Shuningdek, kadastrdagi o‘lchamlarni yana bir bor ko‘rib olishi kerak.

— Baholovchi tashkilotlarga litsenziya beriladi. Lisenziya berish tartibi qanday bo‘ladi? Berilganidan so‘ng, nazoratga olish masalasichi?

Mirjamol Mirkamalov: — Lisenziya berish tartibi Vazirlar Mahkamasining 21-sonli qarori asosida tartibga solinadi. Unga ko‘ra, baholovchi tashkilot o‘zining shtatida kamida 4ta malaka sertifikatiga ega bo‘lgan mutaxassis bo‘lishi kerak. Nazorat qilish masalasi esa, agentlik tomonidan elektron shaklda baholovchi tashkilotlar haqida ma'lumotlar berib boriladi. Hammasi avtomatlashtirilgan holda bo‘lib, qog‘oz shaklida qabul qilmaymiz. Agar prokuratura yoki boshqa biror tashkilotdan taqdimnomalar kelib tushsa, baholovchilarga nisbatan ogohlantirishlar, litsenziyani bekor qilish hollari ham uchrab turadi. «Snos»lar masalasida biz baholovchilar assotsiatsiyasi, uyushmasi va jamiyatlari bilan birgalikda viloyatlarda jamoat kengashi tuzilgan. Bu kengash a'zolari baholovchilarga nisbatan o‘zlarining tavsiyaviy xarakterdagi xulosalarini berib boradi.

Suhbatning to‘liq ko‘rinishini video shaklida ko‘rishingiz mumkin.

Bahodir Ahmedov suhbatlashdi