Yaqin Sharqning aholisi eng zich mamlakati – Bahrayn uy-joy muammosini qanday hal etmoqda?

Bahrayn – aholisi eng zich joylashgan mamlakatlar ro‘yxatida yuqori beshtalikka kiradi. Shunday bo‘lsa-da, hukumat ijtimoiy uy-joy dasturlarini nisbatan samarali yo‘lga qo‘ya olgan. «Islom moliyasi» saytida ushbu arab davlati fuqarolarining uy-joyga bo‘lgan talabini qanday qondirayotganiga doir maqola e'lon qilindi.

Aholi sonining ko‘payishi bilan uy-joyga bo‘lgan talab ham shunga mos ravishda oshib boradi. Tabiiyki, turar joylarga bo‘lgan talab va taklif o‘rtasida muvozanat buzilishi mamlakatda ijtimoiy-iqtisodiy muammolarga sabab bo‘lishi mumkin. Mazkur omilni hisobga olgan holda, Bahrayn hukumati o‘z aholisi uchun, ayniqsa, daromad darajasi o‘rtacha bo‘lgan aholi vakillari uchun xonadonlar qurishni moliyalashtirish dasturlarini ishlab chiqqan bo‘lib, yil sayin ularni takomillashtirib kelmoqda.

Ma'lumot uchun: Bahrayn Qirolligi – Fors ko‘rfazida joylashgan arab davlatlaridan biri bo‘lib, hududi 780 kv. km ni tashkil etadi (solishtirish uchun, Toshkent shahri hududi 334,8 kv. km). Aholi soni esa 2018 yilgi hisob-kitoblarga ko‘ra, 1 mln 570 mingga yaqin. Hukumat o‘rta bo‘g‘imni qo‘llab-quvvatlashining sabablaridan biri bu – Bahraynda xonadonlar ijara to‘lovlari boshqa arab mamlakatlariga qaraganda ancha yuqoriligi. Turar joylarning o‘rtacha ijara haqi oyiga 780–1179 Bahrayn dinori (2069–3127 AQSh dollari)ni tashkil etadi (Solishtirish uchun: ushbu ko‘rsatkich Bahraynning qo‘shnisi – Saudiya Arabistonida 480–1620 Saudiya riyoli (127–431 AQSh dollari)ga teng).

Bahrayn o‘z aholisi uchun ijtimoiy uy-joy qurish dasturlari (social house financing program)ni samarali tatbiq etib kelayotgan sanoqli davlatlardan biri hisoblanadi. 1970 yillarda Uy-joy qurilish vazirligi tashkil etilgan bo‘lib, hozirgi kungacha 130 mingdan ortiq turar joy binolari hukumat tashabbusi ostida o‘z egalariga topshirilgan.

Ta'kidlash o‘rinliki, uy-joy qurilishi dasturidan foydalanuvchilar Bahrayn fuqarolari bo‘lishlari lozim. Hisob-kitoblar shuni ko‘rsatadiki, 65 foiz fuqaro ushbu dasturdan foydalangan, ular asosan uy-joy qurish va yangi uy sotib olishni moliyalashtirish maqsadida qarzlar yoki ijara to‘lovlari uchun subsidiya (yordam puli/moliyaviy imtiyoz) olgan.

Uy-joy xizmatlarini ko‘rsatish natijasida yangi ish o‘rinlari yaratildi. Xususan, qurilish va u bilan bog‘liq sohalar, moliya, ko‘chmas mulk tarmoqlari ijtimoiy va nisbatan arzon uy-joy tarmog‘iga investitsiyalarni kuchli rag‘batlantirish natijasida tez sur'atlarda rivojlandi. Tadqiqotlarga ko‘ra, ushbu tarmoqqa kiritilgan sarmoyaning har bir Bahrayn dinori iqtisodiyotga kamida 1,72 baravar ko‘p foyda keltirdi (Multiplier Effect) va uy-joy tarmog‘iga yo‘naltirilgan investitsiyalarni iqtisodiy o‘sishning muhim omiliga aylantirdi.

Bahraynda uzoq muddatli uy-joyni moliyalashtirish loyihasining muvaffaqiyati quyidagi omillarga asoslanadi:

• Bahraynda ijtimoiy farovonlik va milliy taraqqiyotni oshirish davlat siyosatining asosiy tamoyilidir;
• Bahrayn hukumati barqaror rivojlanish uchun yetarlicha uy-joy qurilishining muhimligini tushunadi va aholini uy-joyga bo‘lgan talabini qondirishni mamlakat ijtimoiy-iqtisodiy barqarorligining muhim tarkibiy qismi deb qaraydi;
• Bu masala mamlakat konstitutsiyasining 9-moddasida ham o‘z tasdig‘ini topgan: «Davlat daromadi cheklangan fuqarolarni uy-joy bilan ta'minlashga intiladi»;
• The Economic Vision 2030 loyihasi (Bahraynning 2030 yildagi iqtisodiyoti) aholi uchun uy-joylar qurish butun iqtisodiyot rivojiga turtki berishini inobatga oladi (ya'ni ushbu tarmoqni katalizator sifatida ko‘radi). Albatta, bu aholi uchun uy-joylar qurishning qurilish sohasida katta ulushga egaligi, aholini ish bilan ta'minlashdagi ahamiyati, milliy va xalqaro developerlar uchun biznes imkoniyatlar taqdim etishi bilan bog‘liq;
• Hukumatning 2019-2022 yillar uchun Harakatlar rejasida uy-joyga bo‘lgan talabni qondirish maqsadida yana 25 000 xonadonni o‘z egalariga topshirish belgilangan.

Qayd etish o‘rinliki, Bahraynning shaharsozlik va uy-joy qurish dasturlari bilan bog‘liq yutuqlari xalqaro miqyosda ham tan olingan. Masalan, 2006 yilda BMTning uy-joy qurilishini rivojlantirish bo‘yicha UN-Habitat mukofoti Bahrayn shahzodasi Xalifa bin Salmon Al-Xalifaga berilgan. Bahrayn hukumati 1960 yillardan buyon turar joy majmualarini barpo etib keladi.

Alohida uqtirish joizki, Bahrayn hukumati o‘z aholisini turar joy bilan ta'minlashga harakat qilar ekan, daromad miqdori cheklangan aholini ham nazardan chetda qoldirmagan. Bu toifa fuqarolar uchun maxsus «Mazaya» dasturi ishlab chiqilgan.

«Mazaya» qanday dastur?

«Mazaya» – bu Bahrayn Uy-joy qurilishi vazirligi va Kuwait Finance House (Kuvayt davlatidagi eng yirik Islom moliya muassasalaridan biri)ning Bahrayndagi filiali hamkorligi doirasida, shuningdek Bahrayn Milliy banki va Eskan bank o‘rtasidagi shartnomaga muvofiq tuzilgan uy-joylarni moliyalashtirish tizimidir. Unga binoan, Bahrayn hukumati ma'lum toifadagi fuqarolarga uy-joy xarid qilishlari uchun moliyaviy ko‘mak/imtiyoz berishni ta'minlaydi.

2013 yilda boshlangan ijtimoiy uy-joy bilan ta'minlash dasturining (keyinchalik «Mazaya» deb nomlangan) asosiy maqsadi – ijtimoiy uy-joylarni xarid qilishga ariza topshirgan kishilarga moliya muassasalari tomonidan mablag‘ olishda yordam berish, shuningdek uy-joy sotib olish uchun davlat tomonidan moliyaviy ko‘mak ajratish hisoblanadi.

Dasturdan kimlar foydalana oladi?

«Mazaya» dasturidan foydalanish huquqiga ega bo‘lish uchun mijozlar Bahrayn fuqarosi bo‘lishi, yoshi 21 dan 35 gacha bo‘lishi, oylik daromadi 600–1200 Bahrayn dinori oralig‘ida bo‘lishi kerak (Bahraynda o‘rtacha ish haqi 1480 Bahrayn dinoriga teng). Mazkur yosh oralig‘ida bo‘lgan aholi vakillari uchun 25 yilgacha bo‘lgan muddatda uy xarid qilish imkoni beriladi.

Yangi kiritilgan o‘zgarishlarga ko‘ra, yosh chegarasi 50 yoshgacha ko‘tarildi, faqat bu yoshdagi insonlarda 60 yoshgacha bo‘lgan davr to‘lov muddati sifatida qaraladi. Ya'ni 40 yoshli fuqaro bu dasturdan maksimal 20 yil (60-40=20) yoki 47 yoshli fuqaro maksimal 13 yil (60-47=13) foydalanishi mumkin.

Uchinchidan, dastur foydalanuvchici, har qanday holatda, Bahrayn Qirolligida doimiy ravishda yashaydigan fuqaro bo‘lishi kerak.

Dasturning afzalliklari nimada?

Dastur o‘zining barcha foydalanuvchilari uchun maxsus afzalliklar taqdim etadi:

• Dastur uchun ro‘yxatga yozilgach, uzoq muddat kutish shart emas, ariza topshirilgan zahoti, belgilangan talablarga javob berilsa, yangi uy olish huquqiga ega bo‘ladi.
• Unga vazirlik tomonidan tasdiqlangan har qanday uy-joy majmuasidan xonadon yoki hovli sotib olishga ruxsat beriladi.
• Mazaya dasturida ishtirok etayogan banklardan islom moliyasi shartlariga muvofiq ko‘chmas mulkni moliyalashtirish mablag‘larini olishga ruxsat beriladi.
• Dasturdan foydalanuvchilar har oy o‘z daromadining atigi 25 foizini banklarga ipoteka puli sifatida to‘laydi, qolgan to‘lovlar hukumat tomonidan to‘lab beriladi.

Dasturdan foydalanish shartlari nimalardan iborat?

Asosiy shartlar 3 qismga bo‘linadi:

1. Banklar tomonidan moliyalashtirish jalb qilinganda, 90 000 Bahrayn dinori (239 ming AQSh dollariga yaqin) – qarz sifatida olish mumkin bo‘lgan eng ko‘p miqdor hisoblanadi. Aksariyat banklar boshlang‘ich to‘lovlarni talab etishmasa-da, ayrim banklar xonadonning umumiy qiymatidan 5 foiz yoki 10 foiz miqdorda dastlabki to‘lovni amalga oshirishni so‘rashlari mumkin.

2. Uyning ruxsat etilgan eng yuqori narxi 120 000 Bahrayn dinoridan oshmasligi lozim. Banklar faqat 90 000 Bahrayn dinori miqdorida moliyalashtirishni amalga oshirishlarini hisobga olsak, 120 000 dinor qiymatidagi mulk sotib olingan taqdirda, ariza beruvchilar o‘rtadagi farqni, ya'ni 30 000 dinorni to‘lashlari kerak bo‘ladi.

3. «Mazaya» dasturi doirasida faqat yangi qurilgan xonadonlarni sotib olish mumkin, endi qurilayotgan yoki qurilishi yakunlanmagan binolar esa dasturga kiritilmagan.

Ishtirokchi developerlar (uy-joy, ko‘chmas mulk quruvchi pudratchi tashkilotlar)

Bir qator taniqli va akkreditatsiyadan o‘tgan ko‘chmas mulk developerlari «Mazaya» dasturiga kiritilgan bo‘lib, xaridorlarga ushbu dasturda ro‘yxatdan o‘tgan har qanday ko‘chmas mulkni sotib olish huquqi beriladi.

Islom banklari ko‘chmas mulk xarid qilishda yordam berish uchun qanday amaliyotni qo‘llashadi?

Islom banklari tomonidan ko‘chmas mulkni moliyalashtirishda bir necha islom moliyasi mahsulotlaridan foydalaniladi (an'anaviy banklarda bu amaliyot «Ipoteka krediti» nomi bilan mashhur):

1. Murobaha

Murobaha shartnomasiga ko‘ra, islom banki, dastlab, mijoz tanlagan uyni xarid qilib, o‘z balansiga (ya'ni egaligiga) oladi. So‘ng uy tannarxiga to‘lov muddatini inobatga olgan holda o‘z ustamasini qo‘shadi va mijozga uzoq muddatga sotadi. Mulkka egalik huquqi oldi-sotdi bitimi imzolangach, mijoz tasarrufiga o‘tadi. Mijoz kelishilgan davr mobaynida (har oy yoki har chorakda) bankka to‘lovlarni amalga oshirib boradi.

Aytaylik, uy narxi 50 000 dinor bo‘lsa, islom banki uyni sotib olgach, uning tannarxiga o‘z foydasini, masalan, 10 000 dinorni qo‘shadi. Natijada mijozga uyni 60 000 dinorga 15 yil muddatga sotadi. Mijoz 15 yil davomida yiliga bankka 4000 dinordan (60000/15) to‘lab boradi.

2. Kamayib boruvchi mushoraka

Kamayib boruvchi mushoraka bitimiga ko‘ra, mijoz va islom banki o‘zaro sherikchilikda ko‘chmas mulkni xarid qiladi va kelishilgan muddat yakuniga qadar bankning ulushini sotib olishga va'da beradi. Mazkur amaliyotda islom banki an'anaviy banklar kabi foiz hisobiga emas, balki ijara haqi hisobiga foyda oladi.

3. Ijara muntahiyya bit-tamlik (egalik bilan yakunlanuvchi ijara)

Islom banklari tomonidan uy-joyni moliyalashtirishda qo‘llaniladigan yana bir usul – ijara muntahiyya bit-tamlik bo‘lib, bu sxema moliyaviy ijaraga juda o‘xshab ketadi. Islom banki mijoz tanlagan uyni xarid qiladi va uni o‘sha mijozga ma'lum davr uchun ijaraga beradi, ijara to‘lovlari tarkibiga uy narxining qanchadir qismi ham qo‘shiladi. Belgilangan muddat yakuniga yetgach va barcha to‘lovlar to‘liq to‘langach, uy bank balansidan chiqib, mijoz egaligiga o‘tadi.